アパート経営の成否は、その地域の賃貸需要にかかっています。賃貸需要とは、その地域で「賃貸物件を借りたい」と考える人の数となります。定量的データはありませんが、この記事では具体的に、どのように調査をしていくかを解説します。アパート経営を検討中の方、必見です。
地域の賃貸ニーズを知るには、いくつかの調査方法があります。以下に「インターネットを活用した調査」「不動産仲介・管理会社に相談」「現地調査」「その他のツール・工夫」といった代表的な方法について詳しく紹介していきます。
インターネットを使用すれば、気軽に賃貸情報が検索できます。地域の人口動態や世帯数は、政府統計や自治体HP、jSTAT MAP（総務省統計局）などの公共データを使うと視覚的にもわかりやすく把握が可能です。また、賃貸物件のポータルサイトでは最寄り駅や町名で検索すれば、周辺物件の数や家賃相場を簡単に調査できます。さらに、GoogleやYahoo!のMapアプリを使えば、物件周辺のコンビニ、保育園、病院、不動産会社などの生活利便施設を調べることもできます。
対象地域最寄り駅周辺の賃貸仲介・管理会社に相談をしてみるのも参考になります。ネットで会社を調べ、電話や直接訪問でに地域の賃貸ニーズについて相談してみましょう。賃貸経営者であることを伝えれば一定の情報を提供してくれる可能性が高いです。その地域特有の利便性や広さ、家賃などの傾向やその変化などの話しが聞けて、競合物件の広告図面入手などができれば大きな成果となります。
自分で現地に出向き、周辺の状況や他の競合物件の様子を確認することも有益なデータ収集と言えます。たとえ地元であっても、実際に通勤通学時間帯に最寄り駅の利用客層を観察したり、近隣アパートの管理状態や駐車場の利用状況、飲食店や商店の営業時間、夜道の安全性などを自分の目で確かめることで、ネットでは得られない貴重な情報が見えてきます。こうした足を使った情報収集により、該当地域にどのようなニーズがあるのかがイメージできるようになります。
現地調査に出かけても、漫然と観察していては有益な情報は得られません。事前にしっかりとチェックするべきポイントを整理して、効率的に調査をしましょう。主なポイントは以下の通りです。
| チェックポイント | 内容例 |
|---|---|
| 駅利用者数 | 駅の昇降客数。国土交通省等のデータ |
| エリア人口・世帯数 | 近隣の人口動向、将来の増減 |
| 家賃相場・空室率 | 同エリアの平均家賃・建物の稼働状況 |
| 人気の設備・間取り | シングル向け/ファミリー向け等の傾向 |
| 開発計画・再開発情報 | まちづくりや交通網の整備予定 |
| 周辺環境・生活利便施設 | 商業施設、学校、病院等の有無 |
その他のツールとして、賃貸需要を調べられるヒートマップというものがあります。これは、賃貸入居希望者がよく閲覧する物件の場所を地図上に色分け表示しています。日本全域の都市部を中心に表示されます。不動産のポータルサイトである「ホームズ」や「LIFULL HOME’S」などで確認することができます。
現地の家賃水準や空室率、ターゲット層のニーズをきちんと理解することが、失敗しないアパート経営には不可欠です。複数の情報源を組み合わせて、定量データ（人口・家賃・世帯数）と定性データ（人気間取り・設備・将来性）をバランスよく調査しましょう。しかし、個人で調査は手間がかかるし知識も必要になります。アパート建築の企業では、さまざまな調査にも対応してくれる企業があります。検討しているエリアでの実績が豊富な会社に依頼することも検討してください。
