30坪の土地でアパート経営ができるのか？その答えはイエスです。30坪程度の土地があれば問題なくアパート建築・経営は行えますし、立地条件や物件のサービスによりますが、建築費用やランニングコストも抑えられるでしょう。
1戸の面積が小さければ家賃も低く設定できますし、入居者も増えやすいのがポイント。ただし、部屋が狭すぎては空き室も増えるため、スペースの使い方には注意も必要です。
政府統計の総合窓口（e-Stat）が発表している「建築着工統計調査（2022年）」のデータによると、共同住宅（貸家）1平米あたりの建築費単価は、木造17万円、鉄骨造26万円、鉄筋コンクリート造（RC造）27万円でした。
これを基準に、単純計算で30坪のアパート建築にかかる費用を計算*すると、木造約1,686万円、鉄骨造約2,578万円、鉄筋コンクリート造（RC造）約2,678万円となります。
*30坪＝99.17平米と考え、各建築費単価に99.17を乗算しています。
| 構造 | 木造 | 鉄骨造 | RC造 |
|---|---|---|---|
| 建築費用相場 | 約1,686万円 | 約2,578万円 | 約2,678万円 |
※参照元：政府統計の総合窓口（e-Stat）「建築着工統計調査-建築物着工統計（2022年度）」（https://www.e-stat.go.jp/dbview?sid=0003114524）
※この統計調査の集計項目には、建物本体の工事費のほかに、設備費用（電気・ガス・給排水・冷暖房など）も含まれています。また、建築費用は1フロアを基準としており、2階建て、3階建ての場合は延床面積、建ぺい率、容積率などによって費用が異なります。
30坪の土地の場合は各フロアに1戸、エントランスやオートロックにゆとりを持たせると、敷地にはさらに余裕が必要となるでしょう。デザインや設備を充実させることで付加価値を高めるなどして、入居者の選ばれるアパート建築を目指す必要があります。
30坪の土地は狭小地や変形地であることも少なくないため、効率よく間取りをプランニングする必要があります。ファミリー世帯用のアパート建築は難しいので、学生や社会人の単身者をターゲットとした間取りを考えるといいでしょう。駅チカでなくてもペット共生型など、コンセプトがあればニーズが高くなります。例えば、都市部の6戸アパートで月額家賃が7万円程度なら、500万円を年間賃料の目安とするといいでしょう。土地の評価が低い場合は、担保不足で融資審査が通りにくいこともあるため、注意が必要です。
30坪の敷地の中でご要望をクリアするために、敷地に合わせた雁行プランにし、住戸は階段を中心に左右を振り分けて廊下をなくし、住居スペースを確保しました。制約の多い中でも上質感を演出するため、 大きな門構えのデザインを施し、オープン外構にするなどの工夫もなされています。また室内には居室とキッチンを仕切ることができるスライドスクリーンを採用。入居者にとっての魅力をより高めています。
※引用元：ヘーベルメゾン公式HP（https://www.asahi-kasei.co.jp/maison/fresh/report1/?mid=j015）
高級住宅地で人気も高く、手放すと二度とは得難い土地であることなどから土地活用を計画。１LDK×2戸の２階建で特に難しかったのは、道路面と敷地の1.2ｍもの高低差。玄関を奥に配してアプローチにゆとりを持たせ、かつ美しいデザインを追及しました。一戸建てを思わせる洗練された外観と外構、開放感あふれる居住空間は街並みにも美しく調和。
※引用元：ヘーベルメゾン公式HP（https://www.asahi-kasei.co.jp/maison/fresh/report1/?mid=j041）
30坪程度の土地でもエリアのニーズに合ったプランニングが可能であればアパート建築はできます。しかし、建築には建築基準法など、様々な規制があるので事前に確認しておくことが大切です。敷地面積が30坪で建ぺい率60％、容積率200％の土地の場合、建物の延べ床面積は60坪が上限となります。仮に3階建てのアパートを建築する場合は、1階当たりの延べ床面積は18坪までとなるので、25㎡の1Kであれば1フロアに2部屋、総戸数が6戸となります。このようにアパート建築には規制があることを理解しておくことが必要です。
30坪の土地は狭い分、建築費用も抑えやすくなっています。
土地の面積が広く、それに伴った規模の建物を作ろうとすれば費用も高くなりますが、30坪ほどの面積であればある程度は抑えられます。もちろん、大型アパートと比べれば不便な点も出てくるため、建築の際には工夫も必要です。
小さいアパートでも工夫次第では入居者も得られるため、いかに差別化ができるかを考えてみましょう。
アパート経営を成功させるにはランニングコストも意識しなければなりません。広い面積に大きなアパートを建築すると、メンテナンス費用や修繕費用も応じて費用もかかります。しかし30坪ほどのアパートでしたらランニングコストも抑えられるため、工夫すれば利益を出しやすいのです。
アパート経営は参入しやすくなっていますが、その際にランニングコストについても考える必要があります。初期投資だけでなく、運用開始後に発生する必要経費をどのようにして抑えるのかが大きな課題と考えましょう。
マンションや一軒家と比べてアパートは入居者が確保しやすく、立地や居住ニーズをしっかり把握しておけば、需要を満たす経営ができるはずです。
入居者のニーズをきちんと把握し、立地条件に応じたサービスを上手く付加すれば入居者は確実に得られます。時代の流れに沿えば、需要と共にオーナーの利益も増えていくでしょう。
前述のとおり30坪の土地は多くの手段で収益化できる可能性があります。その中でもアパート建築をすべき土地の特徴は、駅が近い、近隣にスーパーといった商業施設がある、といったものがあります。単身者向けのアパートになるので、大学が近いといった土地でもよいでしょう。
こうした条件がそろっていれば、比較的入居者が集まりやすい物件となるでしょう。しかし、都心には単身世帯をターゲットとする傾向もあり、差別化は必要になります。
デザインを重視したつくりにしたり、防犯・水回りに気を配ったりするほか、近くの施設や大学の地域制からターゲットを絞り、ニーズにマッチするアパートにする必要があります。
