アパケン~賢く生き残るアパート建築のコツ~
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40坪のアパート建築

40坪の土地活用を考えるならアパート経営がおすすめです。

住宅ニーズのあるエリアを精査して選べば、40坪程度の土地であっても、アパート経営で充分な利益を得られる可能性があります。居住ニーズをしっかり把握したうえで付加価値をプラスできれば、需要も高まるでしょう。

アパート経営を成功させるにはそのメリットを理解したうえで、注意点などの必要な知識を身に付けたり、成功率を上げる方法や失敗率・リスクを下げる方法を学んだりするのが大切です。

目次

40坪のアパート建築費用相場

政府統計の総合窓口(e-Stat)が発表している「建築着工統計調査(2022年)」のデータによると、共同住宅(貸家)1平米あたりの建築費単価は、木造17万円、鉄骨造26万円、鉄筋コンクリート造(RC造)27万円でした。

これを基準に、単純計算で40坪のアパート建築にかかる費用を計算*すると、木造約2,248万円、鉄骨造約3,438万円、鉄筋コンクリート造(RC造)約3,570万円となります。

*40坪=132.23平米と考え、各建築費単価に132.23を乗算しています。

構造 木造 鉄骨造 RC造
建築費用相場 約2,248万円 約3,438万円 約3,570万円

※参照元:政府統計の総合窓口(e-Stat)「建築着工統計調査-建築物着工統計(2022年)」(https://www.e-stat.go.jp/dbview?sid=0003114524)

※この統計調査の集計項目には、建物本体の工事費のほかに、設備費用(電気・ガス・給排水・冷暖房など)も含まれています。また、建築費用は1フロアを基準としており、2階建て、3階建ての場合は延床面積、建ぺい率、容積率などによって費用が異なります。

40坪の敷地面積では、アパート建築に十分な広さがあるとは言えず、エントランスを広くとったりオートロックを備えたりすることも難しいかもしれません。変形地の場合は建築費用が割高となることもあり、デザイン性や設備で差別化するなどの対応を考える必要があります。

40坪のアパート経営の収益見込みについて

40坪の土地はアパート建築に十分な広さであるとは言えないため、敷地を効率よく活用してアパート経営することが必要となります。例えば、メゾネットタイプにすることでスペースを活かし、ファミリー層をターゲットとすることも可能。また、賃貸併用住宅として活用すれば、家賃収入で住宅ローンの返済を減らすこともできます。アパート経営には数千万円の投資が必要となりますが、一定規模以上の投資をしないと相続税圧縮効果が低くなり相続税対策にならないこともあることを理解しておきましょう。

40坪でアパートを建てた人の口コミ

建て替えは10年ほど前から検討していたのですが、東日本大震災のときに横揺れのひどさを目の当たりにして決断しました。大通りに面しているので1階を広く使いたいと希望していたのですが、敷地の間口が狭く、都や区の規制をクリアするのが大変でした。将来リフォームや改築がしやすい構造も、子どもの代にはメリットだと思います。

※引用元:パナソニック ホームズ公式HP(https://homes.panasonic.com/tochikatsuyou/case/04/11.html)

高層ビルに用いられる純ラーメン構造を進化させたパナソニック ホームズ独自の重量鉄骨ラーメン構造で、道路斜線など都市の厳しい建築基準に対応。約42坪の敷地を有効活用した、スタイリッシュな5階建の賃貸マンションです。例えば、玄関のシューズインクロークの扉が姿見になっていたり。出掛けにちょっと全身をチェックできるのは女性にとってうれしいですよね。

※引用元:パナソニック ホームズ公式HP(https://homes.panasonic.com/tochikatsuyou/case/02/10.html)

確認しておきたいアパート建築の規制

40坪の土地でアパート経営するためには、建築基準法や都市計画法などの法規制をクリアする必要があります。建築基準法は、建物の敷地や構造についての基準を定めた法律であり、都市計画法は、住みやすい街づくりのために土地の使い方を定めた法律です。地域によって建てられる建物の大きさの上限が決まっています。アパートを建築する前にはどの建物用途地域に該当するのかを調べておく必要があります

40坪の土地でアパート経営をするメリット

長期的な収入源となり得る

賃貸需要の高いエリアを選んだ場合、40坪の土地でもアパートを建てれば収益に繋がります。人が集まる地域のため、アパートも建てやすくなっており、安定した経営を目指すことも可能です。

もちろん、長期的な経営を目指していたら修繕費についても考える必要がありますが、立地条件が良ければ充分に補えます。近年ではWi-Fi設備の需要も高まっているため、きちんと設備を整えることでアパート経営からの利益が期待できます。

節税効果が高い

賃貸アパートやマンション経営は節税効果が高く、固定資産税や都市計画税を節税することができます。また、アパートが建った土地は貸家建設地に該当されて、相続税が一定の割合で減額されることが決まっています。

もちろん、アパートを相続しても空室が多くなっては収入が得られないため、節税だけでなく実際の経営もきちんと考えましょう。

40坪アパートの経営のポイント

40坪のアパートを経営するなら、周辺施設をチェックしましょう。アパートはマンションと比べ戸数が少なく、なるべく高い入居率を保つ必要があります。このため、周辺施設を観察し、誰がターゲットかを明確にしておきましょう。

単身世帯の方が単価を高く設定できるのは前述の通りですが、ファミリー向けの土地だった場合、入居率を下げてしまう要因にもなりかねません。例えば小学校が近い等の土地なら、ファミリー世帯向けにした方が良いでしょう。

逆に大学が近い、ターミナル駅が近いなどの場合、単身者向けでも入居者を確保できる可能性が高いといえます。

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