狭小地とは、一般的に30坪までの土地を指します。土地が狭いので有効活用するのは難しいように思いますが、30坪前後の広さがあれば充分にアパート建築は可能です。部屋数や間取りは土地の条件やニーズによって違いますが、狭小地でアパート経営をしているケースも多いです。以下では、狭小地でアパート建築するメリットとデメリットをまとめました。
アパート経営をするうえで狭小地でも建てることはできます。では、どのくらい需要があるのでしょうか。初期費用はどのくらいかかるの？など、まだまだ疑問な点はあります。
狭小地でアパート建築するメリットは都市部で需要がある、初期費用を抑えられる、家賃を高く設定できることです。それぞれについて詳しく解説します。
狭小アパートは都市部の若い人に人気の物件です。なぜなら、単身の若者は部屋の広さよりも利便性を求めているからです。そのため、極小アパートは勤務先から近い東京や大阪、名古屋といった都心部に多く建てられています。
都心部の狭小アパートは1部屋の面積が4畳~4畳半という少し狭めの物件が多いのも特徴のひとつです。ひとり暮らしですので仕事から帰ったら寝るだけです。必要最低限のものだけで生活をしている「ゆるミニマニスト」の20代の女性もいます。狭小アパートを経営する場合は、若い人に合わせてインターネットの導入や宅配ボックスの設置なども取り入れるといいでしょう。
狭小地でアパートを建築すると、費用を抑えられる傾向にあります。アパートを建築する規模によっては高額の初期費用が発生する場合があります。狭い土地では建てられる規模には制限があるため、土地代や建築費を軽減することが可能です。初期費用を抑えることができれば、少ないリスクでアパート経営ができるでしょう。
アパートを経営すると、不動産取得税や固定資産税、都市計画税などの税金を支払うことになります。広大な土地を所有していれば税金の負担も重くなりますが、同じエリアでも狭小地であれば税金も安くなります。立地条件が良いため家賃を高めに設定できるのもメリットだといえるでしょう。
都市部に土地を所有しているのであれば、狭小アパートの需要があるため建築を検討しみてもよいかもしれません。デメリットも知っておくと参考になるでしょう。狭小地でアパート建築するデメリットは、入居者が入れ替わりやすい、差別化をはかる必要がある、建築費が割高になるおそれもあるということです。それぞれについて詳しく解説します。
狭小アパートはひとり暮らしの若い人が多いため、学生なら卒業や就職、社会人では異動や昇給といった環境や時期によっても入れ替わりが激しくなります。「もっと広い部屋に住みたい！」「今よりも快適に暮らしたい！」と引っ越しをしてしまうケースがあるため、入居者の入れ替わりが多いのも狭小アパートの特徴です。
対策として、ひとりの入居者にこだわらないこと、退去してしまったときは新しい入居者を見つけることです。回転率が速くなりますが、その分広告費やクリーニング費用も発生します。また、部屋数が少ないと審査で不利になることもありますので注意してください。
部屋が狭い分、通常のアパートよりも差別化をはかる必要があります。狭小アパートはひとり暮らしの若い人に需要が多いので、若い世代をターゲットに絞って利便性の良い間取りや設備を設ける設計にするといいでしょう。
また、ほかのアパートにはないポイントを作りましょう。例えば、若い女性をターゲットにするのであれば「セキュリティーを強化する」ことです。寂しさを紛らわしたり、癒しを求めてペットと一緒に暮らせる部屋を探している人もいます。ペットとの同居を望んでいる場合は、入居ができる設備や防音設備を設置するなど、アパートの魅力をアピールすることです。
隣地が近く足場が組みにくい、重機が入りにくい、道が狭く交通整備が必要なことから建築費が割高になるおそれがあります。それぞれの部屋が狭めのワンルームアパートを建築しても設備は個数分必要になるため、建築費は割高になるでしょう。
変形地や三角形の形をした土地でも建築は可能ですが、プレハブ工法を採用するのが難しいため、その分建築費用がかかってしまうでしょう。
土地の条件によってもアパート建築が難しいケースも出てきますので、早めに建ぺい率や容積率、用途地域、接道義務を確認してください。
都市部では狭小アパートの需要は高いですが、地方ではどうでしょう。学生、女性、ペット入居可など、どこにターゲットを絞るかによって必要な設備は異なります。狭小地でアパート建築を検討している場合は、立地や入居者像をしっかりリサーチしましょう。
土地によって建築規制（都市計画・用途地域・防火指定・建ぺい率・容積率）は異なります。地域の建築規制も確認してください。建築規制はインターネットで検索をすると簡単に調べることができます。
メリットもありますが、通常のアパートよりもリスクは高くなります。自分が所有している土地にアパートが建築できるのか、費用や収益のことも考えましょう。個人での判断が難しい場合は、土地に合わせた建築プランを提案してくれる会社に相談してください。
