アパケン~賢く生き残るアパート建築のコツ~

土地活用のスタートは事業計画が肝心!
「アパート建築」長期戦術

相続や老後の資金形成をきっかけに、土地活用を考えている方のための情報サイトです。不動産投資・活用の選択肢の一つ「アパート建築」に着目し、信頼できる会社の見極め方などを紹介します。

目次
Point

土地活用からアパート建築まで
信頼できる会社選びのポイント

アパートを建てる上で特に重要なのが、会社選びです。多額の資金を投じ、長い付き合いになるからこそ慎重に選びたいもの。安心して投資を始めたい方は、以下の3つのポイントを満たす会社を選ぶことをおすすめします。

  • 不動産価値を見極め、
    長期的な事業計画ができる

    まずは、土地の価値に合った活用方法を提案できる会社かどうかチェックしましょう。アパート経営は、数十年の事業計画が求められる上、入居者とのマッチングも重要です。さらに、相続税や相続税対策も考慮する必要があるため、スタート時だけでなくライフステージに合わせた長期的な提案が可能な会社が相応しいと言えます。

  • 地域特性と需要を満たす、
    アパート建築ができる

    一口にアパートといっても、学生・単身者向けやファミリー向けなど多種多様で、エリアによって需要も異なります。会社を比較する際は、建築実績だけでなく、需要と供給が合っているか、工期や施工方法などにも着目しましょう。仮に、施工が外部委託だと、トラブル時には責任の所在が曖昧になる可能性があるため注意です。

  • 適切な家賃設定、
    賃貸経営・管理ができる

    無事アパートが完成しても、入居者が集まらなければ赤字経営です。満室を維持するためには、物件周囲の賃貸動向をキャッチし、場合に応じて家賃設定に反映させるなどの工夫が必要です。経営リスクを抑え、納得の収益をキープするためにも、事業計画時からアパート経営・管理の方針もチェックしておきましょう。

Column

なぜ今、アパート建築による
⼟地活⽤が注⽬なのか?

コロナ禍以降、リモートワークが主流となったり首都圏から郊外へ移住する人が増えたりと、住まいに関するニーズが多様化しています。
シングル世帯が増えていると同時に、都市部に限らず、様々なエリアでの土地活用のチャンスも拡大している今、「アパート」などの賃貸需要増加も予測できます。

生活スタイルの変化で
郊外需要が高まっている

現在は人々のライフスタイルが多様化しており、住まいに求められるニーズも複雑化しています。特にコロナ禍以降は郊外へ移り住む人が増えるなど、住まうエリアのニーズにも大きな変化が見られました。これまでは都市部へ人口が集中していましたが、郊外へと注目がシフトしているのです。当然ながら地域差はありますが、郊外での住宅ニーズが高まっていることから、郊外にある土地活用のチャンスが広がっています。

コロナ禍は人々の生活に様々な影響を与えましたが、物件の需要など暮らしの在り方にも変化をもたらしました。もちろん都市部が廃れたわけではなく、賃貸物件のニーズには底堅いものがあります。しかし、不動産投資においては、都市部にこだわる必要性は薄まったと言えるでしょう。

⼈⼝減でも⼊居者が集まる、アパート経営のコツ

厚生労働省「我が国の人口について」

参照元:厚生労働省「我が国の人口について」
https://www.mhlw.go.jp/stf/newpage_21481.html

郊外にある土地活用のチャンスが広がったとはいえ、日本は少子高齢化によって人口の減少が進んでいます。厚生労働省が2023年5月に発表した資料によれば、2020年に1億2,615万人だった日本の人口は、2070年に8,700万人*へと減少することが予想されています。

人口減少下の日本でアパート経営を成功させるには、アパート経営・管理をサポートしてくれるパートナー選びが重要です。入居者募集などのサポートはもちろん、キャッシュフロー改善など、経営面のアドバイスまで可能な会社を選ぶと安心です。

また、入居者に選んでもらえるアパートづくりも大切。立地やエリアの特性、年齢層や世帯構成も踏まえ、デザインや設備、間取りなどで近隣物件との差別化が求められるため、アパートの強みを訴求したり、付加価値を創出したりする戦略も必要です。

湘南で土地活用&不動産投資
〜アパート建築編〜

ユーミーらいふ

画像提供:ユーミーらいふ

自然に囲まれた湘南エリアは、都心とはまた違う魅力で地域ブランドを確立しています。

以下の「特集ページ」では、湘南ブランドを生かした土地活用&不動産投資で地域の活性化や社会貢献まで実現する、ユーミーらいふのアパート建築について紹介。

「売る、買う、建てる、貸す」それぞれの方法で資産価値を高めるコツを、はじめての方でもわかりやすく解説しています。

【特集】 湘南で土地活用 不動産投資
~アパート建築 編~を読む

Low-cost

ローコストでアパート建築を
叶える
3 ステップ

アパート建築をローコストで実現することは、効率のよい投資には欠かせないもの。デザインや機能面でのクオリティはある程度必要ですが、過剰なコストは長期的に見て投資効率を下げてしまいます。

また、建築時に資金面のハードルが上がる理由にもなりがち。そこで、ローコストでアパート建築を実現するための方法を3つのステップとしてご紹介します。

坪単価が抑えられる⽊造構造を選ぶ

木造構造を選べば、鉄骨・鉄筋コンクリート構造に比べ、建設費や材料費を抑えることができます。ローコストで、かつ通気性がよく断熱性能も期待できる木造建築。最近では耐久性・耐震性に優れた木造建築も可能なので、コスト以外のメリットもあります。

外観や間取りをシンプルにする

世代や趣味を問わず、誰でも受け入れられるシンプルな外観や間取りを選びましょう。「○○風」「△△テイスト」のような特定のスタイルの外観は入居者を選んでしまいますし、凝った間取りは人によっては住みにくく感じてしまうことも。誰にでもフィットするデザインやスタイルは特別な設計や工事が必要なく、コストを抑えることができます。

共有設備にかかるコストを検討

アパート内の共有部分のコストを抑えることもローコスト建築の条件のひとつ。エントランスの過剰な装飾やポスト部分、自転車置き場・駐車場などにコストをかけ過ぎないことが大切です。インターネット回線をあらかじめ用意する場合など、コストバランスを考えましょう。

ローコストアパート建築会社の
情報を詳しくみる

List

アパート建築に対応している会社一覧

ここでは、首都圏を中心にアパート建築ができる会社を紹介しています。土地活用から相談に乗ってくれる会社なのか、または建築だけを得意としているかなど、良し悪しを見極めるには、各社の特徴や方針だけでなく、オーナーの口コミ・施工例などもチェックすると良いでしょう。(2019年12月~2023年10月調査時点)

ユーミーらいふ

湘南エリアを中心に、グループでアパートの企画から施工・管理まで、ワンストップサービスを提供しているユーミーらいふ。利回りを追求するだけでなく、将来の資産形成や収入の確保など、長期的視点でオーナーに寄り添った提案に努めています。また、アパートの建築実績も豊富で、一級建築士がデザインやプランニングを行っています。

所在地 神奈川県藤沢市藤沢223-2 ユーミー藤沢センタービル
電話番号 0466-29-5544

大東建託

建築、施工、営業、建物の管理まで自社、または子会社で一括で行っています。賃貸住宅では立地や地盤、建物規模など、様々な条件に合わせて適した事業提案ができるよう、CLT工法、2×4工法、エコプレカット工法など、各種構造・工法を準備。女子心100%プロジェクト、可変間取りなど、暮らしやすいスタイルづくりにも努めています。

所在地 東京都港区港南2-16-1品川イーストワンタワー21~24F
電話番号 03-6718-9111

ウッドステーション

ウッドステーションは、長年育まれた技術や知恵を活かし、より効率的かつ高品質な家づくりを追求している会社です。サッシや断熱材等を一体化した「木材大型パネル」を核に、それに付帯する各種サービスを提供しています。木材大型パネルは構造材、面材、間柱、断熱材、サッシが一体化されており、1日で一次防水・施錠まで短時間で上棟できるのが特徴です。

所在地 千葉県千葉市美浜区中瀬1-3 幕張テクノガーデン CD棟3F
電話番号 043-306-1797

忠創建設

忠創建設のアパート建築は、お客様のエリア状況や予算等の諸条件に基づいて設計しています。間取りの図面や立面図のみならず、様々なツールを活用することにより、視覚的にイメージを共有しながら設計を進めるのが特徴です。アパートの外観のみでなく、照明やインテリア、内装デザインまでトータルプロデュースしています。

所在地 千葉県佐倉ユーカリが丘4-1W1806
電話番号 043-489-0368

⼭成建設

山成建設は高利回りの資産運用を実現するアパート建築が可能な会社です。山中商会グループとして30年にわたって、地域社会に密着した安心・安全な住まいとより快適な生活を実現するサービスを提供しています。また山成建設は、きめ細やかなサポート体制も魅力の一つです。工事完了後も巡回サービスを実施しています。

所在地 栃木県宇都宮市北若松原1-6-4
電話番号 028-684-3141

モダンアパートメント

モダンアパートメントは土地購入・建築から管理・メンテナンスまでワンストップで対応している会社です。豊かな資産形成を目指したい方に向けて新築マンション・アパート投資をサポートしています。シークレット物件を多数入手し、他社が手を出さないようなお買い得な土地を安く仕入れ、高度な土地加工技術で建築しているのが特徴です。

所在地 大阪府大阪市北区西天満2-8-5 西天満大治ビル2F
電話番号 06-6314-7415

一口にアパート建築といっても、その構造や土地の広さ、坪単価によってかかる費用は大きく変化するため、事前にしっかりと調べておく必要があります。建築工法として代表的な木造・鉄骨造・RC造の違いや坪単価ごとの相場、建ぺい率や容積率などについても建築前に知っておきましょう。

20坪のアパート建築費用相場

20坪の土地は狭小地に分類され、賃貸アパートを建てるとなると高い技術を要します。アパートの間取りとしては、1K、1Rが一般的。木造や鉄骨造などによって、かかる建築費用相場が異なるのでしっかりと確認しましょう。

30坪のアパート建築費用相場

30坪の土地にアパートを建てる場合、ファミリー層ではなく、学生や社会人の単身者をターゲットとした間取りがおすすめ。コンセプトを決めて、ターゲットのニーズに応えるアパート建築を目指しましょう。

40坪のアパート建築費用相場

40坪の土地でアパート経営をする際の建築費用や収益見込み、規制についてまとめました。アパートを初めて建てるオーナーの方は、失敗しないためにも必ず確認しておきましょう。

50坪のアパート建築費用相場

50坪となると戸建てでは十分な広さを持った土地になりますが、アパートを建てる場合はどれほどの部屋数を確保できるのでしょうか。見込める収益についてもお伝えします。

60坪のアパート建築費用相場

土地活用を行っている人の半分以上が、60坪以下の土地を所有しているとのこと。実際に、60坪の土地にアパートを建てたオーナーはどのようなマンションを建てたのでしょうか。体験談をご紹介します。

【構造別】アパート建築の坪単価

木造 坪70万~110万円
軽量鉄骨 坪80万~110万円
重量鉄骨 坪90万~120万円
鉄筋コンクリート 坪100万~130万円
Basic Knowledge

アパート建築の
基礎知識 & 注意点

アパート建築のプランニングの様子イメージ画像

賃貸アパート経営で収益を上げるために、事前に知っておくべき基礎知識や注意点を解説します。初めてのアパート建築となると、賃貸アパートはどのような流れで建築すべきなのか、家賃保証の仕組みなど、知らないことばかりで不安な方も多いはず。相続税対策や固定資産税、融資や補助金など、費用に関わる知識も身に付けましょう。

アパート建築の流れ

アパート建築の流れ

アパート建築は「建てて終わり」ではなく、その後も20年、30年と維持しなければなりません。建築以外にも高額な費用がかかりますし、アパート経営の目的を明確にしておかないと上手くいかない可能性があります。生涯に渡りスムーズなアパート経営ができるよう、アパートを建てる前にすべきことやアパート建築の基本的な流れを押さえておきましょう。

サブリースとは

アパート経営を検討している人であれば、サブリースという言葉を耳にしたことがあるでしょう。サブリースとは家賃を保証してもらえる制度で、一括借り上げ方式とも呼ばれています。空室リスクや滞納リスクの回避ができるなどのメリットがあり、一見すると非常に魅力的な制度ですが、重要なデメリットも潜んでいるためきちんと確認しておきましょう。

アパート建築は節税対策になる?

アパート経営を検討している人が気になることの1つに「アパート経営は節税対策になるのか?」が挙げられます。たしかに、アパート経営は節税対策に繋がりますし、実際に節約対策のためにアパート経営を行っている人も多いですが、具体的な理由についてきちんと答えられる人は少ないでしょう。ここでは、アパート経営で賢く節税をするコツを紹介しています。

相続税対策の効果

相続税対策には様々な方法がありますが、既に土地を所有している人にはアパート経営がおすすめです。銀行からお金を借りつつアパートを建てて経営することで、相続税の節税だけでなく賃料収入も得られます。ただし、アパート経営には様々なリスクも存在するため、アパート建築における相続税対策の効果と注意点を押さえておきましょう。

消費税の還付について

アパート建築では建物の購入に多額の費用が必要となり、その分消費税額も多くなってしまうでしょう。とはいえ、アパート建築には消費税還付の制度が適用されるため、建築費が高いほど還付を受けられるのはオーナーにとって大きなメリットになります。ただし、還付を受けるのには様々な条件やリスクが伴うので、注意が必要です。

固定資産税はいくらかかるの?

アパート建築をする際、「固定資産税はいくらぐらいかかるの?」と不安を抱く人もいるでしょう。固定資産税は自宅でもざっくりと計算できますし、条件を満たせば減額措置を受けることも可能です。また、固定資産税と同じくらい忘れてはいけないのが都市計画税でしょう。それぞれどのような特徴があるのかを確認しておけば、安心してアパート建築ができます。

アパート建築にかかる⼯期

アパート経営をする場合、入居者の募集は引っ越しシーズンでもある4月や10月に合わせたいと思う人が多いです。そのためには、入居者獲得のタイミングを考えた上で着工や竣工の時期を決めなければなりませんが、具体的にアパート建築の工期を知っている人は少ないでしょう。十分な入居者獲得のためにも、アパート建築の工期や工程を把握しておくのが大切です。

受けられる融資について

アパート建築には、本体工事以外にも税金や諸費用などで高額な費用が必要となります。そのため、「初期費用を考えるとなかなかアパート経営に踏み出せない」という悩みを抱えている人も多いでしょう。ただし、多額の費用がかかるアパート建築では、金融機関からの融資を受けることが可能です。主な借入先や条件などをチェックしておきましょう。

アパート建築でローンは組める?

アパート建築では、自己資金だけでなく金融機関にてローンを組むのが一般的です。戸建て住宅を建てる時に住宅ローンを利用したことがある人もいるかもしれませんが、アパート建築ではアパートローンを利用する必要があります。住宅ローンとアパートローンには大きな違いがあり、条件や審査基準、返済方法も異なるため注意が必要です。

補助⾦はでるの?

アパート建築は固定資産税や相続税の減税だけでなく、補助金制度を活用して金銭的負担を減らすことが可能です。ここでは、アパート建築の補助金の種類や申請方法・流れなどを紹介しています。アパートローンや節税対策のみでなく、活用できる補助金についてもきちんと調べてから資金計画を立てれば、スムーズな資金繰りができるでしょう。

利回りの計算⽅法

アパート経営が順調であれば多くの収益を見込めますが、経営につまづいてしまった場合は赤字経営になるため、支出ばかりが膨らんでしまいます。もちろん、赤字経営がいつまでも続けば、最悪の場合アパートを手放さなければなりません。そうならないためにも、アパート経営の利回りを計算し、どのくらいの利益が期待できるかをシミュレーションしておくのが重要です。

アパート建築で得られる年収

アパート経営の魅力は、何と言っても土地活用によって資産が収益を生み出してくれるという点でしょう。ただし、アパートを経営するには様々な支出が発生するので、家賃がそのまま手取り収益になるわけでは無いため注意が必要です。そのため、アパート建築で得られる収益を知るとともに、必要経費の種類なども理解しておく必要があります。

⼊居率を⾼めるには

アパート経営において収益を継続的に得るためには、空室対策が重要になります。最初のうちは新築というだけである程度人気がありますが、その状況はいつまでも続くわけではありません。そのため、入居率が低下する原因やアパートの入居率を高める方法などをきちんと把握してから、アパート建築に臨むのが好ましいです。

家賃保証の仕組み

アパート経営におけるリスクは、十分な賃料収入を妨げる空室でしょう。せっかくアパートを所持していても借り手が居なければ、建築費のローンや維持管理費などがかさみ、十分な収入を得ることができません。このような事態を回避するのに有効なのが家賃保証契約です。家賃保証の内容や仕組み、考えられるトラブルなどを知っておきましょう。

事故物件(瑕疵物件)の
リスクと対策

事故物件(瑕疵物件)と聞くと「過去の入居者が亡くなった物件」というイメージが強いですが、実際には物理的瑕疵物件、心理的瑕疵物件、環境的瑕疵物件の3種類が存在します。それぞれどのような物件のことを指すのか、自身のアパートが事故物件になった時のリスクと対処法を理解しておけば、空室を増やすことなくアパート経営ができるでしょう。

「騒⾳トラブル」のリスクと対策

アパート経営では、入居者からのクレームや苦情などのトラブルにも対応しなければなりません。中でも、「上階や隣室の生活音がうるさい」といった騒音トラブルは、各家庭のライフスタイルなどに違いがあるため、解決が難しい内容の1つです。そもそも騒音トラブルを生む原因には何があるのでしょうか。解決方法や防音対策などを紹介します。

狭小地でもアパート建築はできるのか?

所有している土地が狭小地でアパート建築を検討している場合、「建築してもニーズはあるだろうか?通常のアパートに比べてリスクが高いのでは?そう考えると難しいだろう」と思っている方もいるでしょう。土地を有効活用していたいけれど、その方法がわからないこともあります。狭小地でもアパート建築は可能です。メリットは?デメリットは?それぞれについて詳しく解説しています。

市街化調整区域でアパート建築できる第34条第11号区域とは?

市街化調整区域ではアパートの建築ができないと理解している方がいるかもしれませんが、都市計画法第34条第11号に該当する場所ならば、市街化調整区域でもアパートの建築・運営が可能です。インフラの敷設状況や賃貸ニーズを十分にリサーチしつつ、地域の土地事情に詳しい不動産会社に相談しながらアパート建築を検討していきましょう。

アパート建築に対応する
業者の種類

アパートを建てる際に、不動産会社、工務店、そしてハウスメーカーのどれを選んで依頼するべきなのか悩むところ。それぞれメリットとデメリットがあるので、コストや品質、アフターサービスなど、重視するポイントに合わせて業者を選びましょう。

  • 不動産会社

    不動産会社は、土地や建物といった不動産物件のことを知り尽くしています。街の幅広い情報やニーズを把握しているので、アパートを建てる土地探しはもちろん、既存の土地がもつアパートの潜在的ニーズを考慮したアドバイスが受けられます。

  • 工務店

    小規模で地元密着型の経営をしていることの多い工務店は、間取りや設備、デザインの面で自由が利くというメリットがあります。多くは地域ごとに根ざした経営をしているので、地元ならではのアフターサービスの対応の速さ、細やかさなどに期待できます。

  • ハウスメーカー

    大手のハウスメーカーは、規格の決まった建物を建てることを得意としており、そのぶん材料費の面でスケールメリットを活かしたローコスト建築ができる会社もあります。中でも大手ハウスメーカーでは、新しい技術を開発・採用していることも強みです。

アパート建築に対応する
会社の選び方

アパート建築は、設計から実際の建築まで、各社サービスの質が物件の価値を左右します。質やデザインに優れ、集客もできるアパート建築をするには、以下の4つの視点で吟味してみてください。

アパートのデザイン性

「アパート」という言葉に、質素な建物や小さな部屋のイメージを持つ方もいらっしゃるかもしれません。しかし、昨今のアパート建築では、高いデザイン性で入居者に選ばれ続ける物件も少なくありません。ほかの賃貸物件と差別化する方法のひとつとして、デザイン性は見逃せないポイント。オリジナリティのあるアパートを建てるなら、外観・内観両方のイメージもチェックしておきましょう。

会社の実績

実績が少ない会社は、信頼度に欠けるだけでなく、アパートを建てたあとに合併・倒産…という可能性もぬぐえません。長期にわたるアフターサポートを考慮すると、すでに実績があり、これからも存続していく会社を選ぶことが大切です。建築実績だけでなく、入居率なども確認しておくと安心です。

入居率・集客力

アパート建築は、建てた物件に入居者がいなくては赤字になるだけ。入居率をチェックして、収益の取りこぼしのない会社を選ぶようにしましょう。パッと見の印象がよくても、入居率が低ければ立地とターゲットのミスマッチも想定できます。集客できるアパートを提案・建築できる会社を選びましょう。

説明時の対応

会社選びでは、問い合わせや打ち合わせ時の対応も肝心。たとえば、最初の対応が大雑把で説明がわかりにくく、こちらの要望や相談よりも契約させることに必死な業者は要注意です。丁寧に、かつスピーディーな説明や対応を心がけている会社なら信頼できるはずです。

アパート建築・アパート経営の将来性

人口減少や空室リスクが懸念される中で、アパート経営の将来を心配する方も少なくありません。人口動態や経済状況などを考慮しながら、将来性について考えてみましょう。

イメージ

新築アパート経営の今後

順調なアパート経営には、当然ながら入居者が必要です。日本の人口は減少していく一方ですが、単純にアパート経営の難しさを示すものではありません。エリアごとに異なる賃貸需要とともに、今後は「選ばれる物件とは何か?」注視していくことが大切です。

大都市圏および近郊への人口集中が予想される中で、価値あるアパート、利便性の高いアパートに入居者が集中していくのです。また、日本円の価値が下がっていく一方で、金利も低いまま。現金資産を持つよりも、不動産として資産を持つ方が価値を保つことができ、節税にもつながるのです。

アパート建設会社をしっかりと選ぶことで、アパート経営の将来が左右されると考えるべきでしょう。

【特集】
湘南で⼟地活⽤&不動産投資
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湘南で土地活用&
不動産投資

~アパート建築編~

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