アパケン~賢く生き残るアパート建築のコツ~
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アパート建築の基礎知識&注意点

初心者にとってアパート建築についてわからないことばかりではないでしょうか。そこで、アパート建築をする前に知っておきたい基礎知識と注意点について簡単にまとめました。

目次

アパート建築の流れ

土地を所有していても建物がないとアパート経営はできません。アパート建築の具体的な流れや建築する前にやるべきことなどについて、事前に理解しておくことが大切です。

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サブリースとは

サブリースとは、不動産会社やハウスメーカーなどがオーナーからアパートを一括借上げして入居者に転貸するものです。一定の家賃保証があることや管理業務を一任できることなどのメリットもありますが、気を付けなければならないポイントもあります。

アパート建築の
サブリースについて詳しく見る

アパート建築で得られる年収

アパート建築・経営では、資産が収益を生んでくれるのがメリット。ただし、アパート建築で得られる収入は家賃収入から必要経費を差し引いたものとなることを理解しておく必要があります。

アパート建築で得られる
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アパート建築は節税対策になる?

資産として所有する土地には固定資産税や都市計画税、相続税などの税金がかかります。アパート建築することで、更地の状態よりも大幅に節税効果を得ることが可能です。

アパート建築の節税対策
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相続税対策の効果

アパート建築をすると更地よりも土地建物の評価額を下げることができるため、相続税対策の効果を得ることができます。しかし、どんなに相続税を抑えても経営が成り立たないと節税の意味がなくなってしまいます。

アパート建築の相続税対策効果
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消費税の還付について

アパートの家賃は非課税売上であり、建物購入による課税売上にかかる消費税に対応できないため、そのままでは消費税の還付は受けられません。還付金を受けられても取戻しの可能性があります。

アパート建築の消費税の還付
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固定資産税はいくらかかるの?

アパート建築することで更地の場合よりも固定資産税を大きく軽減することができます。1戸あたり200㎡以下の小規模住宅用地であれば更地の6分の1に減額することが可能です。

参照元:積水ハウス:https://www.sekisuihouse.co.jp/shm-keiei/asset_guide/tax_courses/effect1/

アパート建築の固定資産税
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アパート建築にかかる工期

工法や構造、建築業者によっても違いがありますが、アパート建築には施工だけでも4ヵ月程度はかかります。設計や調整の期間も含めれば10ヵ月以上かかることもあり、計画的にプランニングすることが大切です。

アパート建築にかかる工期
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受けられる融資について

アパート建築には多額の費用がかかるため、金融機関から融資を受けることがほとんどでしょう。金融機関によって金利や担保、審査基準などが異なるため、有利な条件で融資を受けられる借入先を選ぶことが大切です。

アパート建築で受けられる
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アパート建築でローンは組める?

アパート建築では数千万円、数億円の費用が必要となるため、金融機関でローンを組むのが一般的です。ローンを組むことができる条件や返済方法など、事前によく調査するとともに返済の目途を立ててからローンを組むことが大切です。

アパート建築で組めるローン
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補助金はでるの?

アパート建築は収益を目的とした物件であるため、自己居住用の戸建住宅ほど補助金制度が充実しているとは言えません。補助金交付には、公益性があることや長期優良住宅の認定など、厳しい条件をクリアする必要があります。

アパート建築の補助金
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利回りの計算方法

アパート経営でどれくらいの利益が見込めるかを判断する材料として利回りがあります。表面利回りや実質利回りなど複数の計算方法があり、なるべく実情に近い利回りを参考にすることが大切です。

アパート建築の利回りの
計算方法について詳しく見る

入居率を高めるには

安定したアパート経営のためには入居率を高めることが必須となります。立地条件や家賃設定なども大切ですが、それ以上に居住者に住みたいと思わせるデザイン性に優れたアパートであることが条件と言えるでしょう。

アパート建築の入居率を高める
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家賃保証の仕組み

家賃保証とは管理会社が空室の有無に関わらず一定額の家賃をオーナーに支払ってくれる制度です。メリットもありますが、それ以上にトラブルやリスクの可能性があることに注意が必要です。

アパート建築の家賃保証の仕組み
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「騒音トラブル」の原因と解決方法をチェック

アパート経営を行うオーナーにとって、騒音トラブルは避けては通れない問題です。騒音トラブルがきっかけで、入居者同士のさらなるトラブルに発展することもあります。

特に木造アパートの場合は音が漏れやすい建築構造になっていることから、両隣・上の階・下の階からの音がどうしても伝わりやすくなります。

そこで、自分が経営するアパートで騒音トラブルが起こった場合にはどのようなポイントを押さえて対処すべきかご紹介。しっかりと対応することによって、入居者が退居してしまうリスクを減らせるでしょう。

加えて、アパート経営を始める前、始めた後に行える防音対策についても解説していますので、これからアパート経営を始める人も、すでにアパート経営を行っている人も参考になる内容となっています。

「騒音トラブル」の原因と解決方法をチェック
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「事故物件(瑕疵物件)」のリスクと対策

アパート経営を行う上で考えておきたいリスクの一つに「事故物件(瑕疵物件)」があります。事故物件とは、何らかの問題があり、その物件に住むのに抵抗を感じる物件のこと。

例えば殺人や自殺があった、構造上問題がある、近隣に抵抗を感じる施設があるといった物件が該当します。事故物件になると入居者が決まらず空室が続くなど、今いる入居者が退居してしまうといった問題が生じてくるでしょう。

そこでこの記事では、アパートのオーナーとして知っておきたい「事故物件とは?」という基礎知識から、実際に自分の物件が事故物件になってしまった場合の対応方法までご紹介しています。

事前に考えられるリスクと対策方法を知ることによって、万が一の時に適切に対応できるはずです。

「事故物件(瑕疵物件)」のリスクと対策
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市街化調整区域でアパート建築できる第34条第11号区域とは?

市街化調整区域に該当する場所でも、都市計画法第34条第11号の要件を満たしている場所ならば、自治体の許可のもとで誰でもアパート建築が可能です。インフラの敷設状況や入居者の生活利便性、将来的な11号区域の廃止の可能性などを考慮し、特に大きな問題が想定されなければアパート建築を検討してみても良いでしょう。経営リスクの高い特殊な土地となるため、地域の土地事情に詳しい不動産会社への相談は必須となります。

市街化調整区域と第34条第11号区域
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狭小地でもアパート建築はできるのか?

一般的に30坪までの土地が「狭小地」です。狭小地でもアパート建築はできるのでしょうか?結論を先に言うと、30坪前後の土地であればアパート建築は可能であり、アパート経営をしているケースもあります。ただし、部屋数や間取りは土地の条件やニーズによって異なるため、早めに確認しておくことが大切です。

この記事では、狭小地でアパート建築をする前に知っておきたいメリット・デメリットをご紹介します。メリット・デメリットを参考にしながら、自分の土地の活用方法について検討してください。

狭小地でもアパート建築はできるのか?
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