アパート建設には、まとまった土地が必要です。具体的にはどのくらいの広さが必要なのか知りたい方もいらっしゃるでしょう。アパート建設に必要な土地面積は、どんな間取りの部屋を何部屋用意したいのかによって異なります。また、法律で決められているルールも考慮しなければいけません。。ここでは、アパート建設に必要な広さを判断する際に知っておくべき法律のルールに加えて、広さと部屋数の関係を解説します。
アパートを建築する土地面積を考えるときの最低条件が、建築基準法をクリアすることです。建築基準法では、建ぺい率と容積率が定められています。アパートを建てたいエリアによって、基準は異なります。まずは建ぺい率と容積率がどのような要件か確認していきましょう。
所有している土地だからといって、その土地いっぱいに建物を建てていいわけではありません。敷地面積のうち、どのくらいまで建物を建てていいかを示すのが「建ぺい率」です。たとえば、100坪の土地で70%の建ぺい率の場合は、70坪までは建物を建てていいということになります。
建ぺい率を考えるときに合わせて考慮しなければいけない制限が「接道義務」です。建物を建てる土地が前面道路に2メートル以上接していなければいけません。また、前面道路の幅が4メートル(地域によっては6メートル)未満の場合は、道路が4メートル以上になるように道路境界線を敷地側へ後退させる必要があります。この後退のことをセットバックと言います。セットバックした部分には建物を建築できませんので、その分アパートの面積は狭くなります。
容積率は、土地を立体的に見るときの建物の割合のことです。建物の延べ床面積の割合が定められています。たとえば、100坪の土地で容積率200%の場合、延べ床面積の合計は200坪までが限度となります。
第一種・第二種低層住宅専用地域では、都市計画で最低限の土地面積が定められています。敷地を細かく分割しすぎることを防止して、良好な住環境を保存することが目的です。具体的な運用は都市計画によって異なりますが、建築基準法で最大でも200平方メートルとの制限があります。250平方メートル以上ないと建築してはいけませんという都市計画は作れないということです。
一般的には、敷地面積の最低限度は100平方メートルに定めている都市計画が多いです。アパートを建築するには、100平方メートルは必要と考えておきましょう。具体的にはアパートを建てたいエリアの法令を確認してください。
上記で紹介したように、都市計画で最低敷地面積が定められているエリアがあります。建築基準法で200平方メートルより広い面積には定めることができません。200平方メートルは坪換算で60.50坪です。
アパートを建てる場合は、部屋数によって収益の見込みが変わってきます。ここでは、200坪の土地にアパートを建てる場合にどれくらいの部屋数が用意できるのかをイメージしてみましょう。
仮に200坪の土地にアパートを建てる場合、部屋数の目安は約20〜40戸程度です。間取りが1Rや1Kのような小型の部屋を多く設ける場合は40戸程度まで可能ですが、1LDKや2LDKなどの広めの間取りを採用すると20戸前後になります。
建物の階数を3階建てや4階建てにすることで、より多くの部屋を確保することが可能です。駐車場スペースを設けると、建物の延床面積が減少し、部屋数も減ります。エントランスやエレベーターなどの共用部分を広くとると、その分部屋数は減少します。
立地や地域のニーズに応じて、単身者向けの小型部屋を多く設けるか、ファミリー向けの広めの部屋を中心にするかを検討し、最適な部屋構成を決定することが重要です。
アパートの建設に必要な土地の面積は、都市計画で定められている最低敷地面積、および建ぺい率と容積率を考慮して算出する必要があります。駐車場を設置するのか、ファミリー層向けなのか、単身向けなのかなど、アパートのコンセプトによって、必要な面積は異なります。1室の広さを狭くすれば多くの部屋を作ることができますが、入居者が集まらなければ意味がありません。入居希望者が魅力を感じられるように工夫することが大切です。法律の規定をクリアする必要があるため、土地面積を決める際は、アパートの建築に特化した会社に相談してください。