アパート経営する際に、アパート建築費用とともに気になるのが空室リスクや経営のことではないでしょうか。そこで、アパートのオーナーになっても直接管理する必要がないサブリースについてまとめました。
サブリースとは一括借り上げ方式とも呼ばれるもので、簡単に言えば家賃を保証してくれる制度のことです。ハウスメーカーや不動産会社などは、貸主からアパートを棟ごと一括で借り上げて入居者に転貸。オーナーは空室や滞納の有無に関わらず、一定の家賃収入を得ることができます。一般的に保証される家賃は賃料相場の80～90％（※）。また、集金業務や契約手続きなどの業務のほとんどを管理会社に一任できるのも魅力と言えるでしょう。
参照元：サイト名：三井のリハウス（https://www.rehouse.co.jp/relifemode/column/at/at_0058/#chapter3）
サブリースには、「マスターリース」と「サブリース」の2つの契約の形式があります。マスターリースは、一括賃貸契約として、不動産会社などが転貸を目的としてオーナーから一括借上げする契約。一方、サブリースは転貸借契約として、借り上げた物件を入居者に転貸する契約のことです。また、不動産会社などからオーナーに支払われる賃料の設定にも表で示すように「賃料固定型」「実績賃料連動型」の2種類があります。
| 賃料固定型 | 実績賃料連動型 | |
|---|---|---|
| 契約内容 | 貸出賃料が変動してもオーナーへ支払われる賃料は固定 | 貸出賃料に連動してオーナーへ支払われる賃料は変化 |
| 特 徴 | 安定した収入が得られる 収支などのプランが立てやすい 景気の影響を受けにくい |
賃料の増額を見込める 一定に賃料を確保できる 賃料相場の影響を受けやすい |
サブリース契約をすると一定の賃料を確保することができるため、空室や滞納の影響を受けることなく、継続して収入を得ることができます。
サブリースの契約内容にもよりますが、入居者の募集や審査、入退去の手続き、集金業務、入居者トラブルや建物のメンテナンスなどを全て管理会社に一任することができます。
サブリースでは、入居者と賃貸借契約を結ぶのはオーナーではなく管理会社となるため、面倒な家賃管理を任せることができ、収支管理がシンプルで税務上の手間も大幅に削減できます。
サブリースでは、空室があっても一定額の家賃保証がありますが、家賃満額が支払われるわけではありません。また、サブリースを委託する会社が間に入ることで保証料を取られる場合もあり、減収につながります。さらに、空室が続く場合、家賃の減額を求められることもあるでしょう。
サブリースを委託する会社も経営不振により倒産するリスクがないとは言えません。万が一倒産して、契約解除となった場合は、管理会社が入居者と結んだ賃貸借契約がオーナーに引き継がれ、敷金の返却さえできなくなる可能性もあります。
空室や滞納があっても一定額の家賃を保証してくれるサブリース。しかし、長期に渡って空室が続けば思うような家賃収入を得ることができなくなります。それを回避するためには、入居者に選ばれる魅力的なアパート建築をすることが重要です。
