湘南エリアは賃貸物件の需要が根強く、人口増加が続く藤沢市では2035年に総人口45万4千18人とピークを迎えると予想されています*。ここでは、不動産投資や土地活用として湘南でのアパート経営を選択する方に向けたメリットや注意点などを詳しくご紹介します。
*参照元：藤沢市公式HP(https://www.city.fujisawa.kanagawa.jp/kouhou/shise/gaiyo/shicho/kishakaiken/2023/20230428_01.html)
湘南で初めて土地活用や不動産投資を考えるなら、まずは現地の不動産事情を熟知したスタッフが在籍する会社に相談しましょう。地域密着型の不動産会社なら、必要に応じて希望条件に見合った土地を一から探してもらえたり、アパートの施工実績があれば建築企画も任せられるので安心です。
ここでは、不動産の売買や建築、賃貸物件の仲介や管理までワンストップで対応しているユーミーらいふを例に、湘南エリアでアパート建築をする際のポイントを紹介します。
ユーミーらいふは「お客様第一主義」をグループ理念に、各グループ企業が連携して自社の強みを不動産サービスに還元しています。
例えば土地活用なら、不動産事業を統括する「丸山アーバングループ」、建設工事なら「丸山工務所グループ」など、得意領域をもつ各グループ企業が連携してサービスを提供しています。「ユーミーらいふ」という1つの会社が最初から最後まで伴走してくれる、地元に根付いたワンストップサービスならではの安心感も特徴です。
湘南でアパート建築するメリットとして挙げられるのが賃貸の需要です。首都圏から近い湘南は、生活に必要な施設が充実している利便性の高いエリアでもあります。そのため賃貸需要も根強いと予想され、藤沢や平塚、茅ヶ崎などで物件を探している方も少なくないでしょう。
人口推移や家賃の相場は自治体によって大きく異なりますが、賃貸のニーズはしばらく続くと考えられます。アパート経営においても、長期的な収入への期待が持てるでしょう。
相続税対策にもアパート建築は効果的です。不動産は相続税の対象になりますが、評価額は実際の時価よりも低くなる傾向があります。仮にアパートと土地を含めた資産価値が1億円だったとしても、相続税の評価額は1億円を下回るのが一般的です。
参照元：湘南ユーミーまちづくりコンソーシアム公式HP(https://you-me-machidukuri.co.jp/blog/inheritance-measures-calculation/)
アパートのオーナーになった場合、月に1回の頻度で家賃収入（インカムゲイン）を得ることが可能です。給与以外の収入源を確保できますので、家賃収入次第では仕事を辞めて生活することも不可能ではありません。
また、病気や怪我などで仕事ができなくなった場合や、退職して年金生活を始めた場合でも、家賃収入があれば生活費をカバー可能です。そのため、収入保障保険の代替手段や、第2の年金として不動産投資を始めるのもよいでしょう。
不動産投資はインフレへの備えとしても適切です。例えば現金の場合、インフレが発生すると目減りしてしまうリスクがあります。銀行の金利も雀の涙ですので、預金もあまり効果的なインフレ対策とはいえません。
一方でアパートなどの不動産は、インフレに伴って価値が上昇する傾向があります。もちろん不動産市況にもよりますが、現金と比べて資産価値が目減りしにくく、価値が急激に下落してしまう可能性も低いのです。また、インフレでしっかり資産価値が上がった段階で売却すれば、多額のキャピタルゲインを得ることができます。
アパートを建築する際には、銀行など金融機関の融資を利用することが可能です。建物や土地などを担保に入れなくてはいけませんが、自己資金が限られる時でもアパートを建築できます。
アパートを経営する場合、土地の購入費用やアパートの建築費用のほか、建築後の運転資金も確保しなくてはいけません。多額の費用が必要ですので、全額を自己資金で補うのはハードルが高いといえます。
しかし、金融機関の融資を利用すれば、資金面の問題も解決が可能です。手元の資金も手厚くできるでしょう。
完工リスクとは、スケジュールが大幅に狂ったり、途中で工事が中断し建物が予定通り完成しないリスクなどを指します。こうした事態が起こるケースはまれですが、注意は必要です。
原因は主に建築会社の倒産などが考えられ、代金トラブルに発展する場合もあります。完工リスクを防ぐためには、完成保証があり、財務状況に問題のない会社を選ぶことがリスク回避の基本となるでしょう。
湘南エリアに限らず、需要に対して賃貸物件が少ない地域もあれば、需要に比べて物件の供給が大きく上回る地域もあります。家賃相場も地域によって隔たりが見られます。
賃貸需要が少ないエリアにアパートを建てたり、相場からかけ離れた家賃を設定したりすると、当然入居者がほとんど集まらないという事態に。赤字経営とならないよう、土地周辺の賃貸物件相場をリサーチしておくのが賢明です。
アパートを建築した後は、物件の維持・管理が必要なことにも注意が必要です。しかし、アパートの管理業務は多岐にわたるため、片手間で行うのは難しいと考えておきましょう。例えば、以下のような業務をこなす必要があります。
アパートの管理業務は、管理会社などへ委託するのが一般的です。委託費用は必要ですが、維持・管理の負担を軽減したい方は検討しましょう。
なお、ユーミーらいふはアパートの建築だけでなく、管理など経営面のサポートサービスも提供しています。大半の管理業務を委託できますので、維持管理を任せたい時は相談をおすすめします。
アパート経営を安定させるには、リスクを緩和・分散する対策や仕組みの導入が必要です。当ページ監修のユーミーらいふでは、コンサルティングを通じたリスク低減の相談も行っています。
プロに任せる前提とはいえ、自分でも「どんなリスクがあるのか？」知っておくことは重要です。アパート建築の事業計画を立てる際は、以下の項目を前提にリスク回避策も一緒に検討しておきましょう。
ユーミーらいふは、不動産のトータルサービスを提供している会社です。アパート建築においては、デザインや施工を任せられるのはもちろん、アパートの管理までサポート。入居者の募集も代行してもらえるため、オーナー自身が入居者を探したり宣伝活動したりする必要はありません。
今ある土地やアパートなどの不動産売却や、投資物件のキャピタルゲインを得たい場合にも相談可能です。地元企業ならではの手間も時間もかけたサービス対応が、オーナーから好評を得ています。
一般的な建築会社の性能評価は、設計段階で断熱等級5や劣化等級3相当などの住宅性能をアピールしています。しかし、施工段階でそれを維持できているかどうかは話が別です。見た目は設計どおりであっても、実際は設計時の性能を維持できない可能性もあります。
一方、ユーミーらいふの性能評価は、設計段階だけでなく、建築・施工段階でもしっかりとチェックし、品質をクリアした状態で物件をオーナーに引き渡しています。一般的な建築会社よりも手間はかかっていますが、その分性能の信頼性が担保されています。安心してアパート建築を任せられるでしょう。
ユーミーらいふでは、アパートの建築中には随時動画や写真を撮影し、積極的にオーナーへ共有しています。
通常、床や壁が張られている状態だと、構造部分は見ることができません。万が一、構造的な欠陥があるとしても、完成物件の外観がきれいな状態だと欠陥があることさえ疑うことができません。
この点、ユーミーらいふではオーナーへの信頼の証として、写真や動画で建設中の構造部分を記録として残すことを徹底しています。施工のクオリティに対する自信があるユーミーらいふだからこそ、できるサービスとも言えるでしょう。
ユーミーらいふは湘南エリアを得意としており、各地域の入居者のニーズを意識したアパートの提案を行っています。そのため、表面的な利回りだけでなく、長期的な安定経営を見据えたアパートを建築できます。なお、提案するアパートはオリジナルのコンセプト・デザインに基づいていますので、ライバルと差別化することが可能です。
アパート建築はあくまでもスタートラインであり、重要なのはその後の経営です。ユーミーらいふでは、グループ企業によるアパートの管理サービスも提供しています。管理業務の大部分を委託できるフルパッケージサービスもありますので、アパート建築後も手厚いサポートを受けられます。
また、オーナーの要望に合わせて管理業務を代行するオーダーメイドのサービスも対応しています。一部の業務を委託したい、という時は相談してみましょう。
内装や設備が老朽化した物件は、入居希望者にネガティブな印象を与えてしまうリスクがあります。しかし、ユーミーらいふはリフォーム・リノベーションも対応していますので、将来修繕が必要になった時でも気軽に相談できます。
リノベーションは費用が問題になりますが、同社のグループ企業では定額のプラン提供しています。1部屋から定額でリノベーションできますので、費用を抑えつつ内装を刷新可能です。
参照元：enta（定額リノベーションプラン） | 湘南らいふ管理
(https://shonanlifekanri.com/enta/)
「所有不動産に対する相続対策をとるのと同時に、新規不動産を取得することによる収入UPも希望していました。希望条件に合っていたのと、新築でなかなか巡り合えない好物件でしたので、即お申込みしました。
（ユーミーらいふを選んだ理由は）成約前の現地視察の時から好感が持てたことと、成約までの丁寧な説明、成約後のフォローも細やかだった点。アフターフォローや入居者様への細かいフォローもあり、満室経営に繋がると感じました。エリア全体をデザインして盛り上げていく発想も面白い。
物件購入後は、満室状態で受け渡ししていただけました。担当いただけた方、物件の管理をしてくださるスタッフさん、すべてに敬意とまごころが感じられました。こうした姿勢が、長期にわたり満室経営・物件の良好状態維持につながると思います
こちらの話も親身に聞いてくださり、入居者様地域貢献も計ったうえでベストなご提案を誠実にお伝えしてくださるので、とても信頼できる事業パートナーだと思います」
※コメント提供：ユーミーらいふ
丸山アーバン執行役員/一級建築士 長村哲男さん
※画像提供：ユーミーらいふ
現在、1棟目、2棟目ともに全満室稼働中！
「1棟目をご購入いただいた弊社既存オーナー様で、われわれの社会課題を解決する不動産の在り方にご共感いただいており、遊休地の有効活用として2棟目の建築をご決断されました。
1棟目の取得から3年後、月極駐車場として運用されていた先祖代々から引き継ぐ土地活用としての2棟目で、2棟目はご自身のこだわりなどを詰め込んだデザイン・物件をご希望され、弊社と一緒に新築プランをつくり上げていきました（1棟目は完成物件をご購入）。
駅徒徒歩圏内で海岸まで自転車で2分という自然豊かな土地を活かし、「猫共生物件」「木造3階建てアパート」として付加価値のあるコンセプトと収益性を実現するプランをご提案しました。オーナー様が物件からすぐの場所にお住まいということもあり、近隣住民への配慮や周辺環境との調和も大切にしました。
『建築中から毎日のようにSNSで検査や工事の進捗が写真や動画で報告がされ、安心していられた』と、他社施工との違いにも驚かれていました。また、いつでも見学に行け構造や躯体も直接ご自身の目で見て確認できたこと、不明点があれば大工さんが説明してくれたこと、さらに施工の技術・管理体制にも透明性があったとご感想をいただきました」
※2023年10月情報提供時点
不動産売買の成否は、売却を依頼する不動産会社で決まるといっても過言ではありません。ユーミーらいふは湘南エリアで多くの取引実績があり、地域に根ざした不動産の売却活動を得意としています。相談時には、自分のニーズに沿った売却プランを提案してもらいましょう。
通常の不動産投資と比べ、少額で投資を始められるのが不動産小口化商品。ユーミーらいふでは、湘南エリアの物件を対象にした不動産小口化商品を販売しています。一棟投資よりも少ない資金で投資できるため、初期資金が限られる方や多額投資に不安のある方におすすめです。
老朽化した建築物で不動産投資を始める場合、リフォーム・リノベーションしてから賃貸物件に回すのがおすすめです。ユーミーらいふでは湘南エリアの中古住宅を活用した提案やリノベーションにも対応。相続する中古住宅などの活用についても相談にのってもらえます。
| 所在地 | 神奈川県藤沢市藤沢223-2 |
|---|---|
| アクセス | JR東海道本線・小田急線「藤沢駅」北口より徒歩8分 |
| 電話番号 | 0466-29-5544 |
| 対応エリア | 湘南全域 |
| 公式URL（湘南ユーミー まちづくりコンソーシアム） |
https://www.you-me-machidukuri.co.jp/ |