アパートを新築する場合、坪単価に延べ床面積を掛けると建築費の目安を計算することができます。予算が 4,000万円だった場合、アパートは建てられるのでしょうか。4,000万円で建てられるアパートの規模は?構造や階数、延床面積、諸費用について解説します。アパート建築を検討されている方は参考にしてください。
アパートといっても規模や階数、部屋数によってさまざまなバリエーションがあります。ハウスメーカーに依頼する際は、複数の会社から見積もりを取る、サポート体制が整っている、収支計画書が明確である、ハウスメーカーを選びましょう。坪単価など、地域によって異なる部分もありますが、だいたいの平均的なものは以下の通りです。
木造・鉄骨造・鉄骨鉄筋コンクリート造、それぞれメリットデメリットがあります。木造は、低コストで通気性が良く、設計自由度が高いのがメリットですが、防音性や耐久性に劣り法定耐用年数が短めです。 鉄骨造は、安価で耐久性に優れ、柱・梁が不要なため部屋が広く見えます。ただし、耐熱性に劣るため対策が必要です。鉄骨鉄筋コンクリート造は、耐久性が高く法定耐用年数が長いけれども、初期費用が高めです。コスト・耐久性・断熱性、どれを重視するのかで、建築する構造が異なります。
構造別坪単価の相場は、木造77万~100万円、軽量鉄骨造80万~100万円、鉄骨鉄筋コンクリート造90万~120万円(※)です。ただし、施工するハウスメーカーや工務店によって異なります。
※ 参考元:タウンライフ土地活用(https://www.town-life.jp/land/media/col_land/apartment-construction-fortymillion/#chapter1)
予算が4,000万円であれば、建てられるアパートの階数は2~3階建てです。例えば、50坪の土地に2階建てのアパートを建築すると、建ぺい率60%、容積率120%の場合、部屋数は1R・1DK:6~8室、1LDK・2DK:4~6室(※)となります。
木造2階建て 建ぺい率・容積率60%・120%の場合、ワンルーム8室(4室×2階)、鉄骨造2階建て 建ぺい率・容積率60%・160%の場合、2LDK3室(メゾネットタイプ)(※)です。
階数が高くなるとエレベーターの設置が必要となり、その分建築費もかかります。建物を大きくすれば、維持費や修繕費も増えることになるため、コストを抑えるにはこぢんまりとした建物がおすすめです。
※ 参考元:HOME4Uオーナーズ(https://home4u-owners.jp/contents/construction-apartment-101-20686#250)
木造建築で坪単価77万円であれば約52坪、坪単価80万円の軽量鉄骨造では約50坪の物件が建てられます。 ただし、アパートを建築するには建材費だけではありません。人件費なども必要なため、実際の坪数はやや減る可能性があります。
また、土地の広さによって建ぺい率は異なります。希望する坪数が確保できるとは限らないので、だいたい50坪前後の延床面積があればアパートは建築できることを仮定して、正確な調査は専門家に依頼しましょう。
工事費用以外にかかる諸費用には、火災保険料や地震保険料、登記費用、不動産取得税、アパートローンの事務手数料があります。
アパートローン事務手数料とは、アパートローンを利用するときに支払う事務手数料です。金融機関によって異なり、一般的に融資総額の1~3%程度(※1) となります。
登記費用は、登録免許税と司法書士などに支払う手数料のことです。新築アパートでは建物表示登記と所有権保存登記、アパートローンを利用する場合は抵当権設定登記が必要となります。司法書士に支払う手数料は、依頼先によって金額が異なります。相場は所有権保存登記20,000円程度、所有権移転登記で数万円程度(※2)です。
各種税金や登記費用は現金での支払いが基本です。本体工事費の目安は約10%程度(※1)、慌てないためにも事前に現金を用意しておいてください。
規模によって異なりますが、そのほかのアパートと同様の項目で費用は掛かかります。設備は必要最低限にかつ節約しすぎないようにしましょう。
※1 参考元:タウンライフ土地活用(https://www.town-life.jp/land/media/col_land/apartment-construction-fortymillion/#chapter1)
※2 参考元:満室の窓口(https://manshitsu.life/posts/detail/1047#a02)
4,000万円で建てられるアパートの構造別坪単価の相場は、木造77万~100万円、軽量鉄骨造80万~100万円、鉄骨鉄筋コンクリート造90万~120万円です。アパートの階数は2~3階建て、木造建築坪単価77万円、軽量鉄骨造坪単価80万円で約50坪のアパートを建築することができます。工事費用以外に火災保険料や地震保険料、登記費用、不動産取得税、アパートローンの事務手数料といった諸費用が必要です。
建築費用を抑えたい場合は、マンションやアパートの設計から建築までを請け負っている会社に依頼するのが良いでしょう。